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2026. 09. 30.
개인회생을 신청해도 전세보증금은 원칙적으로 지킬 수 있습니다. 개인회생은 재산을 처분해 나눠 주는 절차가 아니므로 전세 계약을 유지하며 계속 거주할 수 있습니다.
다만 전세보증금은 채무자의 재산으로 평가되어 개인회생 청산가치에 반영됩니다. 면제재산과 전세자금대출 부분을 뺀 나머지 금액이 클수록 개인회생 변제금이 늘어날 수 있습니다.
Contents
- 1. 개인회생을 하면 전세보증금을 지킬 수 있을까?
- 2. 전세보증금은 개인회생 청산가치에 어떻게 반영될까?
- 3. 전세보증금 중 면제재산으로 인정되는 금액은 얼마일까?
- 4. 전세자금대출이 있으면 전세보증금은 어떻게 계산될까?
- 5. 개인회생 중 채권자가 전세보증금을 압류할 수 있을까?
- 6. 개인회생 신청 전후에 이사하거나 보증금이 바뀌면 어떻게 할까?
- 7. 부산에서 전세보증금이 있는 채무자가 개인회생을 준비한다면
- Q. 개인회생을 하면 전세 계약을 해지해야 하나요?
- Q. 월세 보증금도 개인회생 청산가치에 들어가나요?
- Q. 배우자 명의로 계약한 전세보증금도 제 재산에 포함되나요?
- Q. 개인회생 중에 전세 계약이 끝나면 돌려받은 보증금은 어떻게 하나요?
- Q. 전세사기로 보증금을 돌려받기 어려운 경우에도 청산가치에 전액 반영되나요?
1. 개인회생을 하면 전세보증금을 지킬 수 있을까?
개인회생을 신청해도 전세보증금은 원칙적으로 지킬 수 있습니다. 다만 전세보증금은 채무자의 재산으로 평가되어 개인회생 청산가치에 반영되므로, 보증금 규모에 따라 개인회생 변제금이 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 법무법인 슬기입니다.
“개인회생을 하면 전세보증금을 채권자에게 다 뺏기나요?”
“전세보증금이 있으면 개인회생 월 변제금이 많아지나요?”
개인회생 상담에서 자주 받는 질문입니다. 채무자회생법 제580조 제1항은 개인회생절차개시결정 당시 채무자가 가진 모든 재산과 절차 진행 중 취득한 재산을 개인회생재단으로 정합니다. 임대인에게서 돌려받을 전세보증금반환채권도 개인회생재단에 속하는 재산입니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제580조
그러나 개인회생은 파산처럼 재산을 처분해 채권자에게 나눠 주는 절차가 아니라, 재산은 보유하면서 장래 소득으로 채무를 갚는 절차입니다. 따라서 개인회생 전세보증금 문제의 핵심은 “보증금을 뺏기는지”가 아니라 “보증금 중 얼마가 변제금 계산에 반영되는지”입니다.
2. 전세보증금은 개인회생 청산가치에 어떻게 반영될까?
전세보증금은 돌려받을 금액에서 면제재산과 전세자금대출 담보 부분 등을 뺀 나머지가 개인회생 청산가치에 포함됩니다. 개인회생 총변제액은 이 청산가치보다 적어서는 안 됩니다.
채무자회생법 제614조 제1항 제4호는 변제계획 인가결정일을 기준으로 평가한 개인회생채권 총변제액이 채무자가 파산할 때 채권자가 배당받을 총액보다 적지 않을 것을 인가 요건으로 정합니다. 이를 청산가치 보장 원칙이라고 합니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제614조
핵심 포인트 — 전세보증금이 개인회생 청산가치에 반영되는 순서
- 출발 금액: 임대차계약서상 전세보증금(돌려받을 금액)을 기준으로 합니다.
- 담보 공제: 전세자금대출을 위해 금융기관에 보증금반환채권을 양도하거나 질권을 설정했다면 그 대출 잔액을 뺍니다.
- 면제재산 공제: 면제재산으로 인정된 임차보증금 금액을 뺍니다.
- 따라서 남은 금액이 다른 재산과 합산되어 청산가치가 되고, 청산가치가 가용소득 합계보다 크면 월 변제금이나 변제기간이 늘어날 수 있습니다.
청산가치 개념 자체와 자가 보유 시 계산 방식은 자가·전세보증금이 개인회생 청산가치에 반영되는 방식에서, 월 변제금이 정해지는 기준은 대출이 많을 때 개인회생 변제금이 정해지는 기준에서 자세히 정리했습니다.
3. 전세보증금 중 면제재산으로 인정되는 금액은 얼마일까?
주거용 전세보증금 중 주택임대차보호법상 최우선변제 범위의 금액은 면제재산으로 신청할 수 있고, 면제가 인정되면 그 금액만큼 개인회생 청산가치에서 빠집니다.
채무자회생법 제383조 제2항 제1호는 채무자나 피부양자의 주거용 건물에 관한 임차보증금반환청구권 중 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액 범위 안의 일정 금액을 면제재산으로 정합니다. 같은 법 제580조 제3항은 이 규정을 개인회생재단에 준용합니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제383조
채무자회생법 시행령 제16조 제1항은 면제할 수 있는 임차보증금의 상한액을 「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제1항의 금액으로 하되, 그 금액이 주택가격의 2분의 1을 넘으면 주택가격의 2분의 1로 한다고 정합니다.
출처: 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령」 제16조
| 지역 구분 | 임차보증금 면제재산 상한 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만 원 |
면제재산은 채무자가 신청해야 인정됩니다. 또한 제383조가 “우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위 안에서”라고 정하고 있으므로, 전세보증금이 「주택임대차보호법 시행령」 제11조의 소액임차인 기준을 넘는 경우에는 면제 인정 여부와 범위가 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 전세자금대출이 있으면 전세보증금은 어떻게 계산될까?
전세자금대출을 받으면서 금융기관에 보증금반환채권을 양도했거나 질권을 설정했다면, 실무상 그 대출 잔액만큼은 금융기관 몫으로 보아 개인회생 청산가치에서 공제됩니다.
채무자회생법 제586조는 파산절차의 별제권 규정(제411조부터 제415조)을 개인회생절차에 준용합니다. 제411조는 질권을 가진 자를 별제권자로 정하므로, 보증금반환채권에 질권을 가진 금융기관은 개인회생 절차 밖에서 담보권을 행사할 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제586조
| 전세자금대출 상황 | 청산가치 반영 방식(실무상) | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 전세자금대출 없음 | 전세보증금 − 면제재산 | 임대차계약서, 확정일자 |
| 대출 + 채권양도 또는 질권 설정 | 전세보증금 − 대출 잔액 − 면제재산 | 대출 약정서, 양도·질권 통지서, 잔액증명서 |
| 담보 없는 신용대출로 보증금 마련 | 전세보증금 − 면제재산(대출은 일반 개인회생채권) | 대출 약정서의 담보 조건 |
가상 사례 1(금액은 예시): 부산 구 지역에서 보증금 8,000만 원 전세에 전세자금대출 없이 거주하는 경우, 면제재산 2,800만 원이 인정되면 청산가치 반영액은 5,200만 원이 됩니다.
가상 사례 2(금액은 예시): 보증금 1억 5,000만 원 중 1억 2,000만 원이 질권이 설정된 전세자금대출인 경우, 청산가치 검토의 출발점은 3,000만 원입니다. 보증금이 소액임차인 기준을 넘으므로 면제재산 인정 여부는 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
위 사례는 계산 구조를 설명하기 위한 예시이며 실제 사건의 청산가치나 변제금을 의미하지 않습니다.
TIP — 전세자금대출이 있다면 먼저 확인할 것
- 대출 약정서에 채권양도 또는 질권 설정 조항이 있는지 확인합니다.
- 임대인에게 발송된 채권양도·질권 설정 통지서나 승낙서를 찾아 둡니다.
- 신청 시점의 대출 잔액증명서를 발급받아 보증금과 함께 제출합니다.
- 따라서 담보 설정 여부를 입증하지 못하면 대출 잔액이 공제되지 않아 청산가치가 높게 잡힐 수 있습니다.
5. 개인회생 중 채권자가 전세보증금을 압류할 수 있을까?
개인회생절차개시결정이 나면 채권자목록에 적힌 채권자는 전세보증금에 대해 새로 강제집행이나 가압류를 할 수 없고, 이미 진행 중인 절차도 중지됩니다.
채무자회생법 제600조 제1항 제2호는 개인회생절차개시결정이 있으면 개인회생채권에 기하여 개인회생재단 재산에 한 강제집행·가압류·가처분이 중지 또는 금지된다고 정합니다. 이 효과는 채권자목록에 기재된 채권에 의한 경우에 한정됩니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제600조
또한 제580조 제4항에 따라 면제재산으로 인정된 전세보증금 부분에는 개인회생절차 폐지결정이나 면책결정이 확정될 때까지 개인회생채권에 기한 강제집행·가압류·가처분을 할 수 없습니다.
실무상 채권자가 이미 전세보증금을 가압류했다면 신청서에 그 사실과 사건번호를 정확히 기재해야 합니다. 채권자목록에서 빠진 채권은 중지·금지 효력이 미치지 않으므로 모든 채권을 빠짐없이 적는 것이 중요합니다.
6. 개인회생 신청 전후에 이사하거나 보증금이 바뀌면 어떻게 할까?
개인회생 신청 전후에 이사하거나 전세보증금을 돌려받았다면 그 돈의 사용처를 법원에 설명할 수 있어야 합니다. 전세보증금을 가족에게 넘기거나 숨기면 사기개인회생죄가 문제될 수 있습니다.
제580조 제1항 제2호에 따라 개인회생 절차 진행 중 취득한 재산도 개인회생재단에 속합니다. 계약 만료로 돌려받은 전세보증금은 새 임차보증금으로 옮기는 등 사용처를 입증할 수 있도록 계약서와 이체 내역을 남겨야 합니다.
채무자회생법 제643조 제3항은 채권자를 해할 목적으로 재산을 은닉하거나 채권자에게 불이익하게 처분하고 개인회생절차개시결정이 확정된 경우 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제643조
주의사항 — 신청 전후 전세보증금 변동이 있을 때
- 보증금 감액: 보증금을 낮춰 재계약했다면 차액을 어디에 썼는지 소명 자료를 준비합니다.
- 명의 변경: 신청 직전 임차인 명의를 가족으로 바꾸면 재산 은닉으로 의심받을 수 있습니다.
- 이사: 새 집 계약서, 기존 보증금 반환 내역, 새 보증금 지급 내역을 함께 보관합니다.
- 따라서 개인회생 신청 전후의 전세 계약 변경은 먼저 법률 검토를 받은 뒤 진행하는 것이 안전합니다.
7. 부산에서 전세보증금이 있는 채무자가 개인회생을 준비한다면
부산에 주소를 둔 채무자의 개인회생 사건은 부산회생법원이 관할하고, 부산의 전세보증금 면제재산 상한은 구 지역 2,800만 원, 기장군 2,500만 원입니다.
부산회생법원 관할구역 안내에 따르면 개인회생 사건의 기본관할은 채무자의 보통재판적(주소지 등)이 부산인 경우이며, 울산광역시나 경상남도에 거주하는 채무자도 특별관할로 부산회생법원에 신청할 수 있습니다.
출처: 부산회생법원 「관할구역」 안내
「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제1항은 광역시 기준에서 군지역을 제외합니다. 따라서 부산의 구 지역 주택은 광역시 기준인 2,800만 원, 부산 기장군 소재 주택은 ‘그 밖의 지역’ 기준인 2,500만 원이 임차보증금 면제재산 상한이 됩니다.
부산 개인회생 신청 전 준비할 전세보증금 관련 자료는 다음과 같습니다.
- 확정일자가 있는 임대차계약서 사본
- 주민등록초본 등 실제 거주를 확인할 수 있는 자료
- 전세자금대출 약정서, 대출 잔액증명서
- 채권양도·질권 설정 통지서 또는 승낙서
- 임차주택 등기사항전부증명서
- 보증금 지급·반환 이체 내역
부산 개인회생 상담이 특히 필요한 경우는 전세보증금이 소액임차인 기준을 넘는 경우, 전세자금대출의 담보 설정 여부가 불분명한 경우, 신청 전후에 이사나 재계약이 예정된 경우, 전세사기로 보증금 회수가 불확실한 경우입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 개인회생을 하면 전세 계약을 해지해야 하나요?
A. 개인회생을 신청했다는 이유만으로 전세 계약을 해지할 필요는 없고, 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있습니다. 다만 전세보증금은 개인회생 청산가치에 반영되므로 보증금 규모에 따라 변제금이 늘어날 수 있습니다.
Q. 월세 보증금도 개인회생 청산가치에 들어가나요?
A. 월세 보증금도 돌려받을 임차보증금이므로 전세보증금과 같은 방식으로 개인회생 청산가치에 반영됩니다. 주거용 임차보증금이라면 월세 보증금도 면제재산 신청 대상이 될 수 있습니다.
Q. 배우자 명의로 계약한 전세보증금도 제 재산에 포함되나요?
A. 전세보증금은 원칙적으로 임대차계약서상 임차인 명의자의 재산으로 봅니다. 다만 보증금을 채무자가 실제로 부담했다면 법원이 자금 출처에 대한 소명을 요구할 수 있으므로 이체 내역을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
Q. 개인회생 중에 전세 계약이 끝나면 돌려받은 보증금은 어떻게 하나요?
A. 개인회생 절차 중에 돌려받은 전세보증금도 개인회생재단에 속하는 재산입니다. 새 집의 임차보증금으로 옮기는 등 사용처를 설명할 수 있도록 계약서와 이체 내역을 보관하고, 재산 변동 사항을 법원에 알려야 합니다.
Q. 전세사기로 보증금을 돌려받기 어려운 경우에도 청산가치에 전액 반영되나요?
A. 전세사기나 경매로 보증금 회수가 어려운 사정이 있다면 선순위 권리, 예상 배당액 등 회수 가능성에 관한 자료를 제출해 평가에 반영해 달라고 소명할 수 있습니다. 실제 반영 금액은 제출 자료와 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
개인회생을 해도 전세보증금은 지킬 수 있지만, 청산가치 반영액을 정확히 계산하는 것이 핵심입니다
개인회생을 신청해도 전세 계약은 유지할 수 있고 전세보증금도 원칙적으로 지킬 수 있습니다. 다만 전세보증금은 개인회생 청산가치에 반영되므로, 면제재산과 전세자금대출 공제를 정확히 반영해야 변제금이 불필요하게 늘어나지 않습니다.
지금 해야 할 일은 임대차계약서와 전세자금대출 약정서를 확인해 담보 설정 여부를 파악하고, 신청 전후로 이사나 보증금 변경 계획이 있다면 그 일정부터 점검하는 것입니다.
법무법인 슬기는 전세보증금의 청산가치 반영액, 면제재산 신청 가능 범위, 전세자금대출 공제 자료, 부산회생법원 실무에 맞는 신청 준비를 함께 확인합니다. 개인회생과 개인파산 중 어떤 절차가 맞는지 고민된다면 개인회생과 개인파산의 차이도 참고해 보시기 바랍니다.
부산 개인회생 상담은 법무법인 슬기 상담문의 1555-3397로 연락하실 수 있습니다. 주말과 공휴일에도 상담이 가능합니다.
감수: 법무법인 슬기 대표변호사 오권석
- 부산대학교 법학과 졸업
- 제52회 사법시험 합격, 제42기 사법연수원 수료
- 現 법무법인 슬기 대표변호사
- 現 법무부 보호관찰위원
- 現 부산 전세사기 피해자 대책위원회 법률지원 업무협약
이 글은 게시일 현재 시행 중인 법령과 공식 자료를 기준으로 작성되었으며, 개별 사건의 결과는 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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